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Au cours des cinq premiers mois de cette année, le chiffre d'affaires a dépassé 100 milliards de RMB et a atteint 15 ventes locales, ce qui a entraîné une augmentation de la coopération entre les entreprises immobilières en matière d'acquisition de terrains dans le cadre de la politique de « deux concentrations ».

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6月1日,中指研究院发布的《2021年1-5月中国房地产企业销售业绩TOP200》显示:2021年1-5月,销售额破千亿房企为15家,百亿以上房企118家,其中,碧桂园超三千亿,恒大、万科、融创以及保利超两千亿。

值得注意的是,首批“两集中”供地下,房企拿地新变化备受关注。对此,中指企业研究研究主管孙小东分析称,5月房企拿地额同比、环比双双上升,土拍“两集中”政策对房企单月拿地额影响作用显现。另一方面,房企合作拿地力度有所增强,主要是5月土拍“两集中”北京、杭州等城市中。

房企加大营销力度

具体来看,2021年1-5月,TOP100房企销售额均值为555.0亿元,增长率均值为71.4%,2019年同期为407.1亿,2021相比增长36.3%。销售额破千亿房企15家,百亿以上房企118家。其中,碧桂园超三千亿,恒大、万科、融创以及保利超两千亿。

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“2021年以来,房企快速调整策略,积极营销抢收回款,热点城市商品住宅新批上市面积创历史同期新高。销售上,房企调整经营策略,加大推盘营销力度,带动购房置业需求积极释放,重点城市商品住宅成交保持一定活跃度,整体成交规模居历史同期次高位”。中指研究院指数事业部高级分析师马琛说。

分阵营来看,超级阵营(1000亿以上)以上阵营共15家,销售额增长率均值为54.6%;第一阵营(500-1000亿)阵营共18家,销售额增长率均值为63.3%;第二阵营(300-500亿)有21家企业,销售额增长率均值为68.5%;第三阵营(200-300亿)共17家企业,销售额增长率均值为70.9%;第四阵营共29家企业,销售额增长率均值为88.7%。

从门槛值看,TOP3房企门槛值为2842.4亿元,较上年增长15.5%;TOP10房企门槛值为1260.0亿元,较上年增长59.5%;TOP30房企门槛值为525.7亿元,较上年增长47.5%;TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为353.8亿元、143.8亿元,同比分别增长66.8%和94.4%

另一方面,5月份,房地产企业在债券发行总规模有所下降,融资成本保持稳定。“5月房地产信用债发行规模为284.5亿元,相较于4月660.4亿元大幅下降,内地房企海外债发行规模为257.1亿元,相较于4月144.7亿元增长77.67%。从融资成本来看,信用债与海外债融资成本保持稳定,其中信用债平均利率为4.15%,环比下降0.15个百分点;海外债平均利率为6.17%,环比增加0.27个百分点。”孙小东表示。

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地价延续上行态势

值得注意的是,首批”两集中”供地背景下,房企拿地有哪些新变化备受关注。

对此,孙小东援引数据分析,2021年5月,50家代表房企拿地总额同比增长32.1%,增幅显著,主要是由于5月北京、杭州、南京、苏州等11个热点一二线城市集中供地,拉高了总规模。可见,土拍“两集中”政策对房企单月拿地额影响较大。

另一方面,房企合作拿地力度有所增强。“主要是5月土拍‘两集中’北京、杭州等城市中,房企合作拿地有所增加。”孙小东补充称,“此外还有两个特点,首先,北京本月也集中供地,拉动京津冀城市群占比上升,‘两集中’政策对拿地区域影响不容小觑。其次,‘两集中’政策出台后,部分企业转战热点三四线城市,导致这部分城市土地市场明显,温州即为典型”。

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“从数据看,‘两集中’供地下,土地市场各类用地供求保持上涨,地价延续上行态势达到历史新高。”中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞则认为。

数据显示,2021年5月全国300城累计推出各类用地规划建筑面积8.1亿平米,同比去年基本持平,成交各类用地7.1亿,明显上涨7.2%;成交楼面均价有明显上涨,住宅用地平均楼面价6273元/㎡,同比上涨22.5%,单5月份的成交楼面均价8647元/㎡。达到历史峰值,主要原因也是受到两集中供地的结构性影响,大量一二线地块在5月份集中出让成交。

截止5月31日“两集中”供地要求下,长春、广州、重庆(主城)、无锡、沈阳、杭州等15城进行了土拍,累计已有535宗土地成交入市,总建筑面积达6327.3万平方米,成交总金额超过7127.9亿元。

对比各城市土拍规则的差异,张晓飞分析称,一线及杭州、长沙等城市土拍政策严厉程度较高,重庆、天津、长春、青岛等城市相对较宽松。“通过对‘两集中’供地城市的土拍政策进行梳理,我们发现,北京、广州、深圳、杭州等城市土拍政策严厉程度较高,基本都实行‘限地价+限房价+竞自持/配建’的土地出让规则。重庆、天津、长春、青岛等城市土拍规则相对较为宽松,基本只有限地价或竞自持/配建或无严格要求。”

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最后,张晓飞强调,从目前看,‘两集中’供地下,地价延续上行态势,“而在稳地价稳房价的预期下,房企利润率受到不小的影响。”

本文来源:证券时报